Bina İskan Raporu

Yapının bitmesi demek; iskan alınması demek; yani iskanı alınmamışsa yapı bitmemiş sayılıyor.

Yapı imalat olarak bitse de, İskan heyeti her şeyi kontrol edip, kusur bulmasa bile;  yapı denetim max %95 hakedişi düzenleyebiliyor. Geri kalan % 5 ‘ini ise yani %100 hakedişini, “ borcu yoktur” yazılarından  sonra tamamlıyor.

“Borcu yoktur” yazıları alabilmek içinde; İskan aşamasında kat maliklerinin  kanalizasyon ve sular idaresine, belediyeye, SGK’ya ve maliyeye borcu olmaması varsa da ödenmesi ve bu işe ait borcu yoktur yazıları alınması gerekiyor.

Yapı denetimin ilgili belediyeye; %95 hakediş yapmasına müteakip; Belediye’nin verdiği iskan tamamlama evraklarıyla, Maliye’ye müracaat ediliyor. Maliye, kat maliklerinin vergi borcu yoksa;  İlgili  belediye’ye yazı yazarak “iskan alabilir” anlamında borcu yok yazısı yolluyor ve ancak bundan sonra yapı denetim belediyeye son % 5 hakedişini tamamlıyor ve böylece  iskan alınarak bina bitmiş oluyor.  

Bu arada sizin yada kat maliklerinden birinin herhangi bir şehirde, maliyeye herhangi bir borcu çıkarsa; bu maliye ekranında güzüküyor ve kat maliklerinin şahsi borçları ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor. Bu SGK primleri içinde geçerli. SGK primleri de tamamlanmamışsa bu borç da ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor

Bina fiili olarak bitmiş ama iskan alınmamışsa da “Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmazsa yada yapı ruhsatı tarihinden 5 yıl içinde yapı bitirilemezse yapı ruhsatı iptal olur. “ Gereği, Bina bitmiş bile olsa; yapı ruhsatı iptal ediliyor.

Bu arada iskan ( Yapı kullanma ruhsatı ) alınmadan, elektrik, su, doğalgaz vs abonelikleri de yapılamıyor. Bu arada yönetmelikler değişmezse bitmiş binaya yeni projeler çiziliyor, deprem yönetmeliği değişmişse yeni güçlendirmeler yapılıyor… Hele bu arada yıllar içinde; (E) Emsal, (TAKS) Taban alanı kat sayısı, (KAKS) Kat alanı, kat sayısı, ön, yan  ve arka bahçe mesafeleri, (h max) bina yükseklikleri; azalmışsa binanın yıkılarak daha küçük yapılması gerekebiliyor.

Tüm bunlar yapılsa bile yine bu aşamada eski veya yeni maliklerden birinin belediyeye, SGK’ya yada maliyeye yine  borcu çıkarsa; bu borçlar ödenmeden iskan alınamıyor. Yani tekrar başa dönülüyor.İskan alamadığınız içinde kat mülkiyetine geçemiyor, abonelikleri yaptıramıyorsunuz ve yapı ruhsatı; ruhsat tarihinden 5 yıl sonra da  iptal edildiği için tekrar başa dönüyorsunuz.

Burada yanlış olan kat irtifak tapusuyla satış yapılması yada kat irtifakıyla yaşamaya devam edilmesi. Doğru olansa; iskanı alınıp, iskanlı şekilde kat mülkiyeti’ne sahip olunması... İşte tam bunun için; önemle iskana odaklanılması gerekiyor. Bunun için  takip edilmesi gereken prosedürlerin yasa ve yönergelere uygun olarak gerçekleşerek yapının ilerlemesi gerekiyor.

Bina iskan raporu alabilmeniz için diğer önemli bir konuda; İnşaata başlamadan önce, SGK da İşveren dosyası altında dosya açılarak; SGK primleri’nin bu dosyaya  yatırılmış olması ve iş bitiminde SGK dan bu dosyaya  ait “borcu yoktur” yazısı alınmasıdır.

SGK işçilik prim oranları; yıkımda ayrı, kalıp demir beton da ayrı,  boyada ayrı, diğer işlerde ayrı oranlarla karşınıza çıkar.  Burada esas olan; işe başlamadan SGK ya ibraz edeceğiniz yüklenici sözleşmesiyle ne yaptırdığınız…  İşçilik oranı; her iş için değişmekte olup, örneğin; yıkımda %20, keson kuyu açılmasında %30, otopark-kalıp-demir-beton da %16, betonarme karkas binada % 9 dur.

Şayet özel bir sözleşme kapsamında inşaat yaptırdıysanız; prime esas minumum miktar aşağıdaki gibi hesaplanarak; bulunan (a) ve (b) den en büyüğü alınmalıdır.

a)Bayındırlık ve İskan bakanlığının belirlediği ilgili yılın m2 yapım maliyeti  X   inşaat yapım ruhsatınızda yazan  
toplam m2 x SGK prim oranı

b)Kdv hariç sözleşme bedeli x SGK prim oranı

 (a) ve (b) den hangisi büyükse o alınarak;  işçilik prim miktarına esas bu bedelin ilgili Sosyal Güvenlik Kurumuna ödenmiş olması gerekmektedir.

Yani minumum; yapınızın maliyeti (veya sözleşme bedeli, hangisi daha büyükse) x SGK işçilik oranı kadar işçilik beyan edilmesi gerekmektedir.

Bu bedel, ödenmemiş ise iskan raporu almadan önce  bu bedeli ödemeniz gerekmektedir.

Yapınızın kusursuz bir iskan süreci geçirmesi için inşaatınızın başlamasından bitimine kadar aşağıdaki tüm süreçlerin kusursuz olarak geçilmiş olması gerekmektedir.

İSKAN ALABİLMEK İÇİN, BAŞTAN SONA TAKİP EDİLMESİ GEREKENLER

İMAR DURUMU BELGESİ  AŞAMALARI

Kadastro'dan çap alınması
Gerekiyorsa;Koruma kurulu kararı,fotoğraf,röperli kroki eklenmesi
Dilekçe,(dilekçe ekleri:tapu,çap )ekleriyle,ilgili belediye'ye imar durum belgesi müracaatı
Tapu sahibi/sahiplerinin yada noterden vekaletname ile vekilinin ilgili belediyeye müracaatı

VARSA; YIKIMLA İLGİLİ , YIKIM & KAZI BELGE AŞAMALARI

SGK dan esas işveren adına iş yeri dosyası açılması
SGK dan esas işveren dosyası altında müteahhit iş yeri dosyası açılması
Belediyeye yıkım ve kazı, teknik sorumluluk taahhüdü verilmesi
Muhtardan yıkılacak evde kimsenin oturmadığına dair yazı alınması
Mevcut binanın,elektrik,su,doğalgaz,telefon aboneliklerinin kapattırılması
Yıkım ve kazı ruhsat harçları
Yıkım hafriyatı dökülecek yerle sözleşmenin belediye’ye ibrazı
Yıkım hafriyat kamyonları için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması
Yıkım ve kazı ruhsatı alınması
İhtiyaten yan binaya verilebilecek zararlar için,inşaat all risk sigortası yaptırılması
Yıkım hafriyat bedellerinin ödenmesi

PROJE ÖNCESİ BELGE AŞAMALARI

İlgili belediye'den inşaat istikamet rölevesi alınması
Gerekiyorsa;İfraz yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa yola terk işlemleri gibi
Gerekiyorsa;Tevhid yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa diğer parsellerle birleşme işlemleri gibi,
İfraz veya tevhid yapılmışsa; İfraz ve tevhide göre yeni tapu çıkarılması

PROJE YAPIM  AŞAMALARI

Mimari projesi
Zemin etüd ve jeolojik rapor
Statik projesi
Elektrik projesi
Mekanik tesisat projesi
Gerekiyorsa;zemin iyileştirme,iç mimari vr peyzaj projeleri
Projelerin ilgili meslek odalarına onaylatılması(Mimari,statik,elektrik,mekanik , vb)

İNŞAAT YAPI RUHSATI ALINMASI AŞAMALARI

İşverenin; kendi seçeceği bir  yapı denetim şirketiyle anlaşma yapması(Yasa gereği;bunu müteahhit takip edemez)
Müteahhitle; Noterden müteahhitlik  sözleşmesi yapılması
İnşaat Mühendisiyle; Noterden şantiye şefliği sözleşmesi yapılması
Binada otopark yoksa; yatırılması gerekiyorsa ; belediye otopark bedellerinin yatırılması
İnşaat ruhsat harçlarının yatırılması
Yapı denetim firmasınca; İnşaat  yapım ruhsatının alınması
Yapı ruhsat bilgilerinin tamamını ve bina cephe resmini içeren; yapı tanıtım tabelası yaptırılması ve montajı

 İNŞAAT SÜRECİ AŞAMALARI

Bina tanıtım tabelasının hazırlatılması ve bina dış cephesine takılması(Bina dış cephesi resmini,Ruhsat no,Ruhsat tarih ve proje müelliflerini belirten)
Kum,mıcır,demir nakli ve işgaliyesi için  ilgili; ilgili belediyeden izin alınması ve buna ait yol işgaliye harçları
Hafriyat dökülecek yerle sözleşmenin belediye’ye ibrazı
Hafriyat harçlarının ödenmesi
Hafriyat Kamyonları için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması
Beton dökümü için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,transmixer güzergahı alınması
Hafriyat döküm yeri bedellerinin ödenmesi
Elektrik iş yeri dosyası açtırılması
Şantiye pano projesi yaptırılması ve elektrik idaresine onaylatılması
Şantiye panosu hazırlatılması
Şantiye panosunun inşaat yerine montajı
Şantiye panosunun incelenmesi için elekrik idaresinden muayene randevusu alınması
Şantiye panosu için elektrik idaresinden muayene elemanının alınması ve muayene ettirilmesi
Şantiyeye elektrik çekilmesi için elektrik kurumundan uygunluk yazısı alınması
Şantiye panosu için,nüfus müdürlüğünden mevcut ve inşaat adresinize ait ikametgah belgesi alınması
Şantiye elektrik ön aboneliği yapılması
Belediye'den; şantiye elektrik bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
Şantiye elektriği kazısı yapılması
Şantiye elektriği için yer altı kablosu alınması ve döşenmesi (Yer altı kablosu sadece  şantiye panosu için değil  aynı zamanda bina elektrik projesinde gösterilen  özellikte döşenirse ;bina bitiminde  ayrı bir elektrik kazısı ve ayrı bir yer altı kablosu gerekmeyecektir.)
Şantiye elektriği kazısı kapatılması
Şantiye panosununa elektrik idaresince elektrik bağlanması
Şantiye elektriğinin açılması
Sular idaresine; yapı ruhsatı,yapı ruhsatında adı geçen kişilerin kimlik fotokopisi ile müracaat
Sular idaresine ön abonelik yapılması(Pul bedeli,sayaç bedeli,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi)
Sular idaresinden;şantiye suyu bağlantı uygunluk yazısı alınması
Belediye'den;şantiye su bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
Şantiye suyu için kazı yapılması
Sular idaresine şantiye suyu için su ve kanalizasyon kurumuna su bağlantısı yaptırılması
Şantiye suyu kazısı kapatılması
Sular idaresince şantiye suyu açılması

İSKANDAN HEMEN ÖNCE  YAPILACAKLAR

Asansör projesinin ve uygulamasının makine mühendisleri odasınca onaylanması
Doğalgaz idaresinde(ön abonelik) bağlantı talebi anlaşmasının imzalanması (Kimlik fotokopisi,adres  beyanı)
Doğalgaz idaresine, bağlantı bedeli ödenmesi
Doğalgaz idaresinden iç tesisat yapım belgesi alınması
Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasıyla doğalgaz iç tesisat proje ve yapım sözleşmesi yapılması
Doğalgaz idaresi bağlantı ücret dekontu ve projeyle başvurularak,proje onayı istenmesi
Yetkili doğalgaz iç tesisat firmasının projesinin;doğalgaz idaresine onaylatılması
Doğalgaz idaresince doğalgaz kutu yerinin tespiti yaptırılması
Belediye'den; doğalgaz bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
Doğalgaz kutu bağlantısı için kazı yapılması
Doğalgaz idaresine kutu koydurulması
Telekom idaresinden bağlantı uygunluk yazısı alınması
Belediye'den; telekom için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
Telekom kazısı yapılması
Telekom kutu bağlantısı yaptırılması
Telekom kazısı kapatılması
Temel vizesinin yaptırılması
Tapudan Kat irtifak kurdurulması işlemleri
Tapudan Kat irtifakı tapusu çıkarılması
Emlak beyannamesi verilmesi(Arsadan kat mülkiyetine geçiş olduğu için)
Isı yalıtım vizesi için yalıtım malzemelerinin fatura örneğinin yapı denetime teslimi
Isı yalıtım vizesinin yapılmış olması
Harita teknik uygulama onayı (Binanın yeri ve kotlarının doğru olduğuna dair)
Yangın söndürme ekipmanlarının alınması
Yangın söndürme ekipmanlarının faturasının belediyeye ibrazı
İtfaiye yangın harçlarının yatırılması
Yangın söndürme tüplerinin kartlarının belediyeden alınması
Yangın söndürme tüplerinin kartlarının satıcıya onaylatılması
İtfaiye,yangın tesisat uygunluk raporu ve buna ait işlemler
Sular idaresi kontrolu ve uygunluk raporu,ve buna ait işlemler
Elektrik sayaçlarının alınması
Elektrik idaresinden sayaçlara kontrol ve ayar yaptırılması
Elektrik idaresinden sayaç ayar belgesi alınması
İş bitim belgelerin doldurulması ve yetkili elektrik mühendisine imzalatılması
Yapı denetimce elektrik tesisatının kontrolu
Yapıya alınacak elektrik direk numarasının elektrik dosyasına yazılması
Yapı denetimden elektrik uygunluk raporu alınması ve elektrik idaresine gidilmesi
Elektrik idaresinin kontrolu
Elektrik idaresi ön aboneliği olunması
Elektrik sayaçlarının mühürlenmesi
Telecom idaresinin kontrolu
Telekom olur raporu
İtfaiye yangın kontrolu ve uygunluk raporu ve buna ait işlemler
Cephe onayı, cephenin belediye komisyonunca onaylanması
Bina giriş, arka, yan, ön duvarlarını yapılmış olması
Yapı denetim uygunluk raporunun tamamlanmış olması
İskan heyeti kontrolu ve uygunluk raporu
İskan için vergi dairesine ve ilgili belediyeye beyanname verilmesi
İskan için her kat irtifak tapusu sahibine ait; varsa vergi dairesi  ve belediye borçlarının ödenmesi ve borcu yoktur yazılarının alınması
SGK prim borçlarının ödenerek;SGK dan borcu yoktur yazısı alınması 
Belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu) alınması

İSKANDAN SONRA YAPILACAKLAR

Tapudan,kat mülkiyeti tapularının çıkarılması(yapı kullanma izin belgesi)
Belediyeye kat mülkiyeti,emlak beyannamesi verilmesi
Kanalizasyon idaresinden;kanalizasyon bağlantısı uygunluk yazısı alınması
Belediye'den;kanalizasyon bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
Kanalizasyon kazısı yapılması
Kanalizasyon idaresi gözetimde,kanalisazyonun ana şebekeye bağlanması
Kanalizasyon kazısının kapatılması
Eksik çevre düzenlemesinin, kanalizasyon kazılarından sonra tamamlanması
Şantiye Elektrik Aboneliğinin kapatılması
Bireysel elektrik aboneliklerinin yapılması
Sular idaresine mesken abonelikleri için, aslen veya vekaletle başvuru,pul,sayaç,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi,(Mesken aboneliği için evraklar;nüfus müdürlüğünden ev ve inşaat ikametgahı,yapı kullanma izin belgesi aslı ve fotokopisi,eks kart,tapu fotokopisi,dask deprem sigortası )
Sular idaresinin yerinde kontrolu
Su sayaçlarını takılması
Suyun kullanıma açılması
Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasınca iç tesisat yaptırılması
Doğalgaz yetkili iç tesisatçıdan abonelik bilgi formu alınması
Dogalgaz yetkili iç tesisatçıdan alınan abonelik bilgi formuna;adres beyanı,nufus cüzdanı fotokopisi eklenerek doğalgaz idaresine gidilmesi
Doğalgaz idaresiyle abonelik sözleşmesi yapılması
Doğalgaz idaresine güvence bedeli ödenmesi ve doğalgaz abonesi olunması
Doğalgaz idaresince iç tesisatın kontrol edilmesi
Doğalgaz idaresinden,doğalgaz bağlantı uygunluk yazısı alınması
Doğalgazın açılması
Kalorifer Isınma cihazlarına gaz verilmesi
Diğer abonelikler ve yukarıdaki aşamalara ait belge,hizmet bedelleri

Detaylı bilgi için Çobanlı İnşaat websitesine bakabilirsiniz.

Daha Fazla Bilgi Alın

MühendisÜcretsiz olarak, bilgi formumuzu doldurarak binanızın sağlamlığı ve yapınızın depreme dayanıklılığını tayin etmek için izlemeniz gereken en doğru ve güvenilir yol hakkında daha fazla bilgi alabilir, binanızın deprememe dayanıklılığını test etme konusunda güvenilir ve hızlı adımlar atabilirsiniz. Formumuzu doldurarak:

  • Ücretsiz bilgi alın
  • Doğru adımlara yönlenin
  • Mühendislerimiz size destek olsun
  • Hemen aklınızdaki soru işaretleri kalksın

Ayrıca Okuyunuz

Aşağıdaki diğer makalelerden deprem ve yapı sağlamlığı konusunda daha detaylı bilgi alabilirsiniz, ilgilendiğiniz konu başlığına tek tıklayınız: